KfW-Förderung von Pflegeimmobilien

Ein bedeutender Wachstumsmarkt: Pflegeimmobilien

Aktuell ist ein Investment in eine Pflegeimmobilie ganz besonders interessant, denn hier handelt es sich um einen der letzten großen Wachstumsmärkte. Die Experten sind sich darüber einig, dass sich der Markt der Pflegeimmobilien auch in den nächsten Jahrzehnten deutlich weiterentwickeln wird. Einer der Hauptgründe dafür ist der demografische Wandel, denn die Deutschen werden immer älter. Es wird von den Experten damit gerechnet, dass bis zum Jahr 2030 über 370.000 neue Pflegeplätze benötigt werden und demzufolge müssen in den nächsten Jahrzehnten Tausende von Pflegeheimen neu gebaut werden.

Somit ist die Pflegeimmobilie eine gute Alternative zu der Anlage in eine Eigentumswohnung. Denn bei der Pflegeimmobilie sind die Einnahmen langfristig gesichert, da wie bereits erwähnt, die Nachfrage nach Pflegeplätzen drastisch steigen wird. Zudem ist es möglich eine Pflegeimmobilie günstig zu finanzieren und das oftmals auch ohne Eigenkapital und darüber hinaus kann unter Umständen auch von einer Förderung der Pflegeimmobilie durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) profitiert werden. 

Förderung der Pflegeimmobilie als Anlageobjekt

Auch als privater Anleger kann man von der Förderung einer Pflegeimmobilie durch die KfW profitieren und dabei ist beispielsweise vor allem das KfW-Programm 153 interessant, mit dem der Staat das energieeffiziente Bauen fördert.

Ein KfW-Kredit ist im Übrigen nicht nur für einen Neubau erhältlich, sondern auch von dem Kauf von Wohnbauten, die nach einem der KfW-Standards für Effizienzhäuser erstellt wurden. Das heißt, dass eine solche Förderung auch für Pflegeimmobilien vergeben wird, sofern diese nach dem entsprechenden aktuellen Standard errichtet wurden und die Förderung nicht bereits in Anspruch genommen wurde.

Die KfW hat die Förderung seit dem 01. April 2016 erweitert und teilweise verändert.

Die neuen Bedingungen der Förderung einer Pflegeimmobilie durch die KfW

Seit dem 01. April 2016 gibt es die Förderung des Standards 70 nicht mehr. Doch daher hat sich die Förderung für die bisherigen Standards 55, 40 und neu 40 Plus verdoppelt, sodass die Förderung für eine Pflegeimmobilie bis zu 100.000 Euro betragen kann. Zudem lockt die KfW auch mit Tilgungszuschüssen für die unterschiedlichen KfW-Effizienzhäuser. 

So beträgt der Tilgungszuschuss je nach Energieeffizienz 5-15% der Darlehenssumme. Dies bedeutet bei einem KfW-55 Standard bis zu 5.000€ bei einem KfW 40+ Standard sogar bis zu 15.000€ Zuschuss! Bei einem Darlehen von 100.000€ müssen bei einem KfW-40 Pflegeappartement nur 90.000€ zurückgezahlt werden. Eine kostenlose Sondertilgung ist während eines bestimmten Zeitraums ebenfalls möglich!

Neben den Förderung der Pflegeimmobilie bietet diese dem Privatanleger jedoch noch eine Menge anderer Vorteile. Dabei handelt es sich um eine vergleichsweise hohe Rendite und das bei einem unterdurchschnittlichem Anlagerisiko. Zudem muss der Anleger keine Sorge haben bei der Finanzierung und/oder der Förderung der Pflegeimmobilie, da hier das Risiko des Mietausfalls minimal ist, was die Finanzierung eventuell ins Wanken bringen könnte. Daneben sichert sich der Investor selbst auch oftmals ein Vorbelegungsrecht für den Fall, das er selbst oder ein Angehöriger zum Pflegefall wird und einen Pflegeplatz benötigt. Dieses bevorzugte Belegungsrecht verdient auch im Hinblick auf die Finanzierung und die Förderung einer Pflegeimmobilie eine besondere Beachtung.

• Das energetisch erstellte Pflegeheim

Maßgeblich für den energetischen Bau eines Pflegeheims ist das Programm 153, das bei der Förderung einer Pflegeimmobilie in Form von verbilligten Kreditmitteln beinhaltet ist. Erreicht ein energetischer Neubau den Status Energiehaus 40, darf sich der Investor hier über einen attraktiven Tilgungszuschuss von 10 % des Darlehnsbetrags des Programms freuen. Erreicht das KfW Effizienshaus 55, dann gibt es einen Tilgungszuschuss von 5 %.
Beim Energiestandard 40+ gibt es 15% Tilgungszuschuss.

Vorbelegungsrecht für den Privatanleger in Pflegeimmobilien

Bei der speziellen Konstruktion des Vorbelegungsrechts bei einer Pflegeimmobilie handelt es sich nicht um das Recht des Eigentümers, sein erworbenes Pflegeappartement selbst zu nutzen, wie beispielsweise bei einer Eigentumswohnung. Eine solche Vorgehensweise wäre ungünstig bei Pflegeimmobilien, denn nicht jedes Pflegeappartement kann die gleiche Funktion erfüllen und mit größer Wahrscheinlichkeit ist das erworbene Pflegeappartement gerade von einem anderen Patienten belegt.

Es ist ebenfalls möglich, dass gewissen Pflegeappartements speziell für eine gewisse Art der Sonderpflege (z.B. Beatmung oder Demenz) ausgestattet wurde. Das Vorbelegungsrecht beinhaltet hier den Vorteil, dass sich das Recht der Nutzung auf die gesamte Anlage bezieht, zu der die erworbene Pflegeimmobilie gehört. Teilweise wird von den Betreibern dieses Recht sogar auf alle betriebenen Häuser ausgedehnt, oftmals ist dies bereits im Kaufvertrag festgehalten oder in einem Individualvertrag zugesichert und das kann entweder in Form einer Kulanz erfolgen oder aber auch im Vertrag abgesichert sein.

Die Risikoanalyse

Wer sich bereits ausgiebig mit der Pflegeimmobilie beschäftigt hat, der weiß, dass der Investor hier nicht nur ein beschränktes Risiko von Mietausfällen hat, sondern dass er auch nur in einem sehr beschränkten Umfang an den Kosten für die Instandhaltung beteiligt ist (nur Dach und Fach). Für die meisten der Renovierungs- und Instandhaltungskosten ist der Betreiber der Pflegeimmobilie zuständig. Das betrifft auch die Kosten, die anfallen, wenn es aufgrund eines Belegungswechsels zu Renovierungskosten kommt.

Was das finanzielle Risiko von Baumängeln angeht, so ist diese bei Neubauten aufgrund der fünfjährigen Gewährleistungsfrist und einer unabhängigen Kontrolle der Bauausführung sehr gering. Zudem liegt die Abwicklung der Gewährleistungsfälle nicht im Verantwortungsbereich des Eigentümers. Hier sind die Aussichten für den Kapitalanleger ebenfalls positiv.

Ein Nachlassen der Nachfrage an Pflegeimmobilien ist bis dato und auch in näherer Zukunft nicht absehbar. Sondern ganz im Gegenteil, es wird eher mit einer Zunahme des Bedarfs an Pflegeplätzen gerechnet.

Günstige Bedingungen für die Finanzierung einer Pflegeimmobilie

In den einzelnen Abschnitten wurde aufgezeigt, wie überdurchschnittlich gering das Risiko bei einer Pflegeimmobilie für den Investor ausfällt. Genau das wirkt sich auch auf die Finanzierung aus, selbst wenn keine KfW-Förderung für die Pflegeimmobilie in Anspruch genommen wird. Zudem wird durch die vorteilhafte Risikoeinstufung die Lage des Anlegers bei den Verhandlungen mit dem Kreditinstitut verbessert.