Investitionen in Pflegeimmobilien bergen so manche Stolperfalle

Pflegeimmobilien stehen bei Investoren derzeit hoch im Kurs. Nicht nur, dass das Hauptaugenmerk in heutigen Tagen besonders stark auf der gesamten Pflegebranche liegt, welches vor allem aus dem erhöhten Bedarf an menschenwürdigen Unterbringungsmöglichkeiten für alte und pflegebedürftige Menschen begründet ist. Es sind vor allem ganz pragmatische Gründe, warum sich auch immer mehr Privatanleger für den Kauf eines Pflegeappartements interessieren. Immerhin bietet ein solcher Kauf gegenüber anderen Anlageformen ein stark vermindertes Risiko, dafür aber unter anderem eine hohe Renditemöglichkeit inklusive Inflationssicherheit und steuerlichen Vorteilen. Bei einem vergleichsweise geringen Kostenfaktor und einem überschaubaren Aufwand begeistern Pflegeimmobilien immer mehr Menschen, die sich für den eigenen Lebensabend finanziell absichern wollen, denen eine sichere Geldanlage am Herzen liegt und die sich zugleich ein vorrangiges Belegungsrecht für sich und ihre Familie sichern wollen. Doch so vorteilhaft die private Investition in ein Pflegeappartement auch sind: Es gibt auch hier gewisse Aspekte, die man nicht einfach so aus dem Auge verlieren sollte. Denn schnell kann sich aus einer vordergründig sicheren Investition eine Fehlinvestition ergeben. Deswegen gilt es auf die folgenden Punkte zu achten, um Fehler zu vermeiden.

Auswahlkriterien für eine Pflegeimmobilie hinsichtlich des Standorts

Sich blindlinks für die erst besten Angebote zu entscheiden, macht bei keiner Geldanlage wirklich Sinn. Doch gerade im Hinblick auf den Pflegeimmobilienkauf gilt es, nicht nur allein die zu erwartende Rendite zu achten. Das bedeutet in erster Linie, dass besonders günstige Angebote von Kaufobjekten in einem Pflege- und Seniorenheim oftmals in eher ländlichen Gebieten zu finden sind. Dieser Standort aber kann den Nachteil mit sich bringen, dass die dortige Infrastruktur nicht optimal auf pflegebedürftige Menschen ausgerichtet ist oder dass die Verkehrsanbindung, und somit die Erreichbarkeit auch für Angehörige, eher schlecht ist. Hier ist also vorab eine umfassende Analyse von Standort und Bedarf nötig, bevor man sich zum Kauf entscheidet.

Darüber hinaus spielen aber auch jene Faktoren eine große Rolle, welche die Schaffung von bedarfsgerechten Pflegeplätzen betrifft. Diese sollten immer mit der regionalen Bevölkerungsstruktur und deren zu erwartenden Entwicklung in den kommenden Jahren konform gehen. Hier sind unter anderem auch bereits bestehende Pflegeeinrichtungen zu berücksichtigen. Zudem kann es in manchen ländlichen Regionen dazu kommen, dass nicht ausreichend Pflegefachkräfte zur Verfügung stehen, was möglicherweise die Konsequenz mit sich bringen kann, dass Pflege- und Seniorenheime nicht vollumfänglich belegt werden können, da die qualifizierte Betreuung nicht sichergestellt werden kann.

In die Standortanalyse sollten also die Verkehrsanbindung, die Freizeit- und Versorgungsangebote für Senioren in der näheren Umgebung, vorhandene Grünanlagen und auch eventuelle Lärm- und Abgasbelästigungen einbezogen werden. Wenn hier die Grundvoraussetzungen stimmen, wird am Ende auch die Rendite stimmig sein.

Eine optimale Pflegeimmobilie ist immer auch vom Betreiber abhängig

Während man beim Kauf einer Eigentumswohnung zum Beispiel selbstverantwortlich ist, hängt es bei einem Pflegeappartement immer auch vom Betreiber ab, wie rentabel und sicher am Ende die Geldanlage sein wird. Das hat zur Folge, dass es unumgänglich ist, dass man den Betreiber hinsichtlich seiner Solvenz und wirtschaftlichen Stabilität prüfen sollte. Denn immerhin geht man als privater Geldanleger bei einer Pflegeimmobilie mit diesem Betreiber eine langjährige Geschäftsverbindung von rund 20 bis 25 Jahren ein, da es in diesem Bereich üblich ist, dass der Pflegeheimbetreiber der Mieter des Besitzers eines Pflegeappartements ist.

Bei diesem Auswahlkriterium für eine Investition in ein Apartment eines Pflege- und Seniorenheimes kommt es also für den Privatanleger darauf an, ob der Betreiber eine langjährige Erfahrung vorweisen kann und unter Umständen sogar mehrere Heime erfolgreich betreibt. Denn letzteres kann durchaus darauf hinweisen, dass ein Zahlungsverzug soweit ausgeschlossen werden kann und dieser Betreiber in der Region einen gewissen Bekanntheitsgrad hat. Hier schließt sich grundlegend wieder der Kreis, denn ein bekanntes und gut geführtes Heim zieht nicht nur potenzielle Bewohner verstärkt an, sondern auch das benötigte und gut qualifizierte Fachpersonal, ohne das kein Pflegeheim optimal arbeiten und wirtschaften kann. Darüber hinaus bietet es enorme Vorteile, wenn ein Betreiber mehrere Pflegeeinrichtungen unterhält. Denn hier kann der jeweilige Personalbedarf schnell und unkompliziert ausgeglichen werden, da Pflegekräfte auch einmal flexibel eingesetzt werden können.

Hausverwaltung und Bauträger der Pflegeimmobilie überprüfen lohnt sich

Viele Angebote von Pflegeappartements werden von Initiatoren gemacht, deren Projekt noch nicht fertiggestellt ist. So ist es gerade bei Neubauten von Pflegeheimen häufig so, dass erst dann die Gelder von der entsprechenden Bank freigegeben werden, wenn genügend Anleger investiert haben. Das kann für einen Privatanleger unter Umständen aber bedeuten, dass der Bau nicht rechtzeitig fertig gestellt werden kann, weil es vielleicht zu wenige Interessenten gibt. Oder aber dass schlussendlich die wirtschaftliche Schwäche des Bauträgers ist, welche die Fertigstellung eines solchen Objektes schnell in Frage stellen kann. Hier ist es also für Privatanleger besonders wichtig, bereits im Vorfeld mehr darüber zu erfahren, welche Referenzen ein Bauträger vorweisen kann und wie sich die wirtschaftliche Situation darstellt. Es ist also durchaus sinnvoll, sich vorab darüber zu informieren, ob das Bauprojekt durchfinanziert ist.

Hinsichtlich der Hausverwaltung, die es natürlich auch bei Pflegeimmobilien gibt, ist es für den privaten Investor in ein Pflegeappartement wichtig zu wissen, ob es hier hinreichend Erfahrung in der Verwaltung von Pflege- und Seniorenheimen gibt. Denn eine solche Hausverwaltung stellt immer auch ein Kontrollgremium dar, welches die Belegungsquote sowie die wirtschaftlichen Belange des Betreibers kontrolliert und gegebenenfalls gegensteuert. Für Privatinvestoren also ein unabdingbarer Sicherheitsaspekt, der vor dem Kauf der Pflegeimmobilie abgeklärt werden sollte.

Betreute Wohneinheiten gehören nicht zu den Pflegeimmobilien

Selbst wenn im betreuten Wohnen ältere Menschen unterstützt und im Alltag begleitet und versorgt werden, zählen diese Unterbringungsmöglichkeiten nicht zu den Pflegeimmobilien, die staatlich gefördert werden. Das bedeutet für den Privatanleger, dass es keine Refinanzierung der Mieten durch den Staat geben wird und das Ausfallrisiko der Mieteinnahmen ähnlich jenem gelagert ist, wie es bei herkömmlichen Vermietungen der Fall ist.

Allerdings gibt es die Ausnahme, dass eine betreute Wohneinheit auch dann zu den Pflegeimmobilien zählt, wenn diese sich im gleichen Gebäudekomplex befinden, wie die Pflegeappartements mit staatlicher Förderung und vom gleichen Betreiber unterhalten werden. Hier muss jedoch ein entsprechender Pachtvertrag mit dem Betreiber abgeschlossen werden.

Fazit

Der Kauf von Pflegeimmobilien sollte nicht allein davon abhängig sein, wie teuer oder günstig das Kaufangebot gestaltet ist oder wie hoch die Rendite zu erwarten ist. So ist eine vollumfängliche Standort- und Bedarfsanalyse unumgänglich, will man als privater Kapitalanleger hier keinen Schiffbruch erleiden. Zudem ist es immer hilfreich, sich einen erfahrenen und unabhängigen Berater in diesem Bereich zur Seite zu stellen. Dieser kann schlussendlich alle Stolperfallen aus dem Weg räumen und zudem die eigene Finanzierung ohne Hindernisse sicherstellen.